等価交換詐欺
不動産投資における等価交換方式とは、一言でいうなら「借金をすることなく不動産の有効活用が図れる」という事業手法です。
■有効活用
特に何の運営もせず放置し、固定資産税や都市計画税などの税金がかかるだけだった自分の土地に、賃貸ﾏﾝｼｮﾝなどを建設して賃貸収入を得る。
このように、遊休土地を効率的に利用することを「有効活用」と呼んでいます。
■等価交換方式
土地の有効活用を行う場合、自己資金がなければ金融機関から借金をして賃貸ﾏﾝｼｮﾝを建設･運営していかなくてはなりません。
しかし、等価交換方式を利用すれば、借金をしなくても賃貸ﾏﾝｼｮﾝを建設することができる場合があります。
そのｼｽﾃﾑとは以下のようなものです。
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まず、事業ﾊﾟｰﾄﾅｰとして不動産業者に遊休土地にﾏﾝｼｮﾝを建ててもらいます。
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そして、その土地と建物を「土地の評価額」対「業者が建てた建物の原価」の比率で割り、土地所有者と業者とで分け合います。
つまり、土地所有者が自分の土地の一部を業者に差し出し、代わりに業者の建てた建物から同じ価値の分だけ取得します。
このように、土地と建物の等価交換が成り立つのです。
■等価交換詐欺
等価交換方式には「全部譲渡方式」と「部分譲渡方式」の2種類があります。
どちらの方式でも最終的には「土地の一部と建物の一部の等価交換」となり同じなのですが、名義変更に関する過程が異なっています。
「全部譲渡方式」の場合、土地の名義を一時的に業者に移してしまいます。
業者はその業者名義の土地に建物を建て、その後、元々の土地所有者と建物･土地の権利を分配します。
しかし、この「土地の名義を一時的に業者に移す」過程を悪用した詐欺が存在するのです。
悪徳業者は名義が手に入ったﾀｲﾐﾝｸﾞで計画倒産などをし、逃げてしまいます。
「全部譲渡方式による等価交換」が必ずしも悪い訳ではありません。
しかし、以上のような事例もあるので、最悪の事態を想定し、疑ってかかることも大切です。
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